비용 접근법은 일부 유형의 새로운 속성에 대한 훌륭한 평가 방법입니다. 특수 사용 속성이 아닌 변경없이 많은 사용자가 활용할 수있는 속성에 더 잘 작동합니다. 아파트 단지는 여러 사용자가 동일한 속성을 거의 사용하지 않고 동일한 속성을 사용할 수있는 속성의 예입니다. 레스토랑은 일반적으로 식당을 한 운영자가 사용하여 다른 운영자가 사용하기 위해 식당을 전환하는 데 광범위한 리노베이션이 필요한 카테고리입니다. 이것은 체인 레스토랑이 참여하는 곳에서 특히 그렇습니다. 예를 들어, McDonald가 Pizza Hut에서 사용하기 위해 제작 된 식당을 개종하는 데 비용이 얼마나 드나요?
Mason Jar Restaurant Group의 Randy Dishongh는 최근 8,250 평방 피트의 레스토랑을 구입하여 다른 운영자가 사용하고 그의 회사가 사용하기 위해 변경되었습니다. Kensinger & Company의 Phil Kensinger (Phil Kensinger)는 최근에 세입자의 요구 사항을 전환하기 위해 300,000 달러 (평방 피트 당 $ 37.50)의 8,000 평방 피트 식당을 구입했습니다. “레스토랑 구축복의 개선은 종종 승인 임차인에게 가치가 거의 없거나 전혀없는 8,000 평방 피트 식당을 구입했습니다.
레스토랑에서 개발 한 비즈니스 가치의 일부는 식당 고객에게 인식 할 수있는 독특한 건축에 의존하며,이 시설에서 정해진 가격에 대한 신뢰할 수있는 음식 및 서비스 품질을 기대할 수 있다고 생각합니다. 식당 운영자에게는 모든 운영 단위 에이 인식 가능한 아키텍처가있는 것이 중요합니다. 맥도날드, 피자 헛 및 Whataburger와 같은 대형 식당 운영자가 독특한 간판을 가진 독특한 레스토랑 디자인을 가지고있는 주된 이유입니다.
간판은 고비용 변환 항목 중 하나의 좋은 예입니다. 맥도날드의 골든 아치는 독특하고 맥도날드 식당의 존재를 후원자에게 발표 할 목적으로 잘 사용됩니다. 그러나 다른 식당에서 사용하기 위해 쉽게 전환 할 수는 없습니다. 고도 (외관 외관), 내부 레이아웃을 변경하고 내부 마감을 다시 변경하는 것도 마찬가지입니다.
체인 레스토랑 시설의 독특한 아키텍처로 인해 한 체인을 위해 건축 된 시설을 다른 체인에서 사용할 수있는 시설을 변환하기가 어렵습니다. 주요 체인으로 사용하여 지역 비 체인 연산자로 변환하는 데 비용이 적게 듭니다. 독특한 건축물이있는 국가 체인의 예로는 McDonald ‘s, Pizza Hut, Burger King, Taco Bell, Long John Silvers, Pizza Inn, Jack in the Box 및 Whataburger가 있습니다.
정의는 방법론을 결정합니다
적절한 평가 방법론을 결정하는 첫 번째 단계에는 일련의 정의 검토, 식당에 적용되는 방법 결정, 관할 구역에 적용되는 법률을 검토하는 첫 번째 단계에는 포함됩니다. 그러나 지속적인 정제는 평가 직업의 성장에 필수적입니다. 시장 가치의 현재 경제 정의는 다음과 같이 명시되어 있습니다.
지정된 날짜, 현금 또는 현금 또는 현금과 동등한 가격으로, 또는 특정 재산권이 공정한 판매에 필요한 모든 조건 하에서 경쟁력있는 시장에서 합리적인 노출 후에 판매 해야하는 기타 정확하게 공개 된 다른 조건에서, 구매자와 판매자는 각각, 지식 적으로, 지식 적으로, 그리고 이기심이 없다고 주장하는 것이 아닙니다. (부동산 평가, 20th ed., 1992 년 Appraisal Institute에 의해 출판 됨)
다음 정의는 RTC (Resolution Trust Corporation)를 포함하여 미국의 연방 금융 기관을 규제하는 기관에 의해 합의되었습니다.
부동산이 공정한 판매에 필요한 모든 조건에서 경쟁력 있고 개방 된 시장을 가져와야 할 가장 가능한 가격은 구매자와 판매자가 각각 신중하고 지식을 유지하고 부당한 자극의 영향을받지 않는 가격을 가정합니다. 이 정의에는 지정된 날짜의 판매가 완료되고 다음과 같은 조건 하에서 판매자로부터 구매자에게 소유권을 전달하는 것이 있습니다.
구매자와 판매자는 일반적으로 동기 부여됩니다
양 당사자는 잘 알려져 있거나 잘 조언하며 최선의 이익을 고려하는 것에 행동합니다.
공개 시장에서의 노출에 대한 합리적인 시간이 허용됩니다.
지불은 미국의 현금으로 또는 재무 조정 측면에서 이루어집니다.
가격은 판매와 관련된 모든 사람이 부여한 특별 또는 창의적 금융 또는 판매 양보에 영향을받지 않은 부동산에 대한 정상적인 고려 사항을 나타냅니다. (USPAP, 1992 Edition) 1
Use Value. 특정 속성이 특정 용도로 가지고있는 가치 .2
투자 가치. 개별 투자 요구 사항에 따라 특정 투자자 또는 투자자 클래스에 대한 투자의 특정 가치; 비인간적이고 분리 된 시장 가치와 구별됩니다. 시장 가치도 참조하십시오 .3
청산 가치. 부동산에 대한 지정된이자가 다음 모든 조건에서 가져올 가능성이 가장 높은 가격.
판매의 완성은 고객이 지정한 미래의 마케팅 기간 내에 심각하게 제한된 마케팅 기간 내에 발생합니다.
실제 시장 조건은 현재 평가 된 부동산이자에 대한 시장 조건입니다.
구매자는 신중하고 지식 적으로 행동하고 있습니다.
판매자는 판매를 극도로 강박하고 있습니다.
구매자는 일반적으로 동기 부여됩니다.
구매자는 자신이 자신의 최선의 이익을 고려하는 것에 대해 행동하고 있습니다.
판매 완료를 위해 제한된 마케팅 노력과 시간이 허용됩니다.
지불은 미국 달러로 현금으로 또는 그에 비해 재정적 조정 측면에서 이루어질 것입니다.
가격은 판매와 관련된 모든 사람이 부여한 특별 또는 창의적 금융 또는 판매 양보의 영향을받지 않는 판매 된 부동산에 대한 정상적인 고려 사항을 나타냅니다.
이 정의는 지정된 금융 용어로 평가를 제공하도록 수정할 수 있습니다. (위의 정의는 가치 정의에 대한 평가 연구소 특별 태스크 포스에 의해 제안 된 위의 정의는 1993 년 7 월 감정 연구소 이사회에 의해 채택되었습니다.) 처분 가치도 참조하십시오. 조난 판매; 강제 가격; 그리고 시장 가치 .4
식당에 시장 가치를 적용하는 방법
이 기사의 균형은 식당의 시장 가치를 결정하고 평가하는 데 중점을 둡니다. 시장 가치는 텍사스에서 수행되는 평가 유형입니다. 사용중인 가치 또는 가치의 사용은 공개 시장의 가치와 달리 특정 사용자에게 부동산이있는 가치입니다. 투자 가치는 특정 투자자에 대한 투자 가치입니다. 식당 평가에서, 높은 신용 임차인이 보장하는 장기적인 식당의 투자 가치는 장기 임대 및 보증없이 부동산의 시장 가치와 크게 다를 수 있습니다. 청산 가치는 주로 간단한 마케팅 기간으로 시장 가치와 구별됩니다. 여기에서 논의 된 평가 방법론은 사용 가치, 투자 가치 또는 청산 가치 대신 시장 가치와 관련이 있습니다. 레스토랑 부동산의 시장 가치는 상대방의 판매와 구별되어야합니다. 운영 레스토랑이 판매되면 부동산, FF & E (가구, 비품 및 장비), 비즈니스 가치 및 재고 판매가 포함될 수 있습니다. 다음은 부동산, 비즈니스 가치 및 진행중인 가치에 대한 정의입니다.
부동산. 토지에 첨부 된 물리적 토지 및 구조, 예를 들어 구조. 개선을 포함하여 식별 된 토지의 소포. 부동산도 참조하십시오 .5
비즈니스 가치. 마케팅 및 관리 기술, 조립 된 인력, 운전 자본, 상표, 프랜차이즈, 특허, 상표, 계약, 임대 및 운영 계약과 같은 무형의 개인 재산의 항목에서 비롯된 가치 향상. 진행중인 값을 참조하십시오 .6
상대적인 가치. 입증 된 재산 운영에 의해 생성 된 값; 특정 비즈니스 시설과 가치가있는 별도의 단체로 간주됩니다. 또한 값이라고합니다. 비즈니스 가치도 참조하십시오 .7
식당이 판매되면이 네 가지 자산 (부동산, FF & E, 비즈니스 가치 및 재고)에 대한 대량 가격은 일반적으로 협상됩니다. 비즈니스 협상 중에 각 당사자는 다른 품목에 대해 약간의 생각을 할 수 있지만 일반적으로 식당에서 생성 한 순 현금 흐름과 그 소득 흐름의 시장 가치에 더 집중하고 있습니다. 변호사와 회계사가 참여하면 구매 가격을 부동산, FF & E, 비즈니스 가치 및 재고에 할당해야합니다. 연방 소득세 파급 효과는이 품목들 사이의 할당에 영향을 줄 수 있습니다. 많은 투자자들은 연방 세금 목적으로 감가 상각을 극대화하려고 시도 할 것입니다. 여기에는 빌딩 값, FF & E 및 인벤토리에 대한 할당을 최대화하는 것이 포함됩니다. 투자자는 일반적으로 토지 및 사업 가치에 할당 된 가치를 최소화하려고 시도합니다.
비슷한 판매를 확인하면 이러한 요소 중 어느 것이 관련된 지 결정해야합니다. 검토 할 최종 정의 세트는 수수료 단순 부동산 및 임대 수수료 부동산입니다.
수수료 간단한 부동산. 다른이자 또는 재산에 의해 방해받지 않는 절대 소유권, 정부의 세금, 저명한 영역, 경찰 및 escheat에 의해 부과 된 제한에 따라
임대 수수료 부동산. 다른 사람에게 임대에 의해 전달 된 사용 및 점유 권리를 가진 집주인이 소유 한 소유권이자. 임대인의 권리 (임대 수수료 소유자)와 임대 수수료는 임대 계약 조건으로 명시됩니다 .9
우리의 분석 목적에 대한 수수료 단순 부동산과 임대 수수료 부동산에는 세 가지 주요 차이점이 있습니다. 1) 계약 임대료 대 시장 임대료, 2) 임대 기간 및 3) 임대 보증인의 강점. 임차인은 집주인이 자본을 투자하여 비즈니스를 운영하고 브랜드 이미지를 유지하는 데 필요한 독특한 아키텍처를 가진 식당을 건설하기 위해 집주인이 자본을 투자하도록 유도하기로 동의 할 수 있습니다. 맥도날드는 단순히 다른 사람들이 건축 한 레스토랑을 임대 한 경우 브랜드 이미지를 유지할 수 없었습니다. 다양한 레스토랑 고도는 광고에서 개발 한 브랜드 이미지를 확산시킵니다 안면도수산시장 회포장 맛집.
식당 임대료 중 일부가 시장 수준보다 높은 주된 이유는 한 운영자가 다른 식당 운영자가 사용하기 위해 식당을 사용하는 데 드는 비용 때문입니다. 많은 식당 운영자는 임대인의 임차인 개선의 자본 지출을 임대 수명 동안 대출을 상환하는 것으로보고 있습니다. Mason Jar Restaurant Group의 Randy Dishongh에 따르면, 집주인은 임대 기간 동안 임대 기간 동안 임차인 개선 비용을받을 것으로 예상합니다. 다른 식당, 투자자 및 운영자와의 논의에 따르면 임차인 개선의 수익률은 지출 수준, 독창성 및 임차인의 재정적 강점에 따라 10%에서 20%까지 다양합니다.
10%에서 20%가 부동산 투자자에게 높은 수익률처럼 보일지 모르지만 식당 사업의 주식 투자자는이 자본에 대한 높은 수준의 수익을 기대할 것입니다. 따라서 부동산 운영자가 사실상 임대인의 임차인 개선 비용을 빌려서 추가 주식을 인상하는 것과 비교하여 상기 시장 임대료로 상환하는 것이 현명합니다.
평가에 대한 올바른 접근 방식을 선택합니다
우리의 분석의 마지막 단계는 평가에 대한 세 가지 전통적인 접근법, 즉 비용, 판매 비교 및 소득을 검토하는 것입니다. 비용 접근법은 토지의 시장 가치를 이상 개선의 가치에 추가하는 것입니다. 주관적 부분은 시장 가치 평가에서 개선의 감가 상각을 결정하는 것입니다. 외부 고도, 내부 레이아웃, 내부 마감 및 간판을 변경하는 데 드는 비용을 공제하는 것은 각 식당 운영자의 고유 한 요구 사항으로 인한 감가 상각을 결정하는 한 가지 방법입니다. 고려 될 수있는 다른 품목은 제 3 자 임대 대리인에게 지불 한 임대위원회와 부동산이 임대 될 때까지 임대료 손실입니다.
이러한 비용은 상당 할 수 있습니다. 식당에서 총 감가 상각을 결정하는 또 다른 접근법은 최근 판매를 분석하고 토지와 개선 사이의 판매 가격을 할당하는 것입니다. 개선의 교체 비용이 추정되고 물리적 감가 상각이 공제되면 감가 상각의 잔액은 전환 비용으로 인한 감가 상각의 좋은 지표 일 수 있습니다.
전통적인 형태의 감가 상각 형태는 식당의 전환으로 인해 정확하게 감가 상각을 설명하지 않습니다. 평가 연구소 (Expraisal Institute)에서 출판 한 평가 부동산, 11th ed.에 따르면, “기능적 노후화는 개선의 기능, 유틸리티 및 가치를 감소시키는 구조, 재료 또는 설계의 결함으로 인해 발생한다”고 말했다. 치료 가능한 기능적 노후화는 다음과 같이 정의됩니다. “감가 상각의 요소; 구조, 재료 또는 설계의 결함으로 인한 치료 가능한 결함” 두 번째 접근법은 새로운 식당 운영자를 위해 식당을 준비하는 데 필요한 비용이기 때문에 연기 된 유지 보수와 같은 방식으로 전환 임대 및 임대료 손실 비용을 치료하는 것입니다.
판매 비교 접근 방식은 직접적이고 쉽게 이해되는 평가 도구입니다. 레스토랑을 사용하면 판매와 관련된 가치의 요소 (부동산, 비즈니스 가치, FF & E 및 재고)로 인해 판매 비교 접근 방식은 정확한 평가를 준비하기 위해보다 자세한 연구가 필요합니다. 비슷한 판매를 검토 할 때 부동산, 비즈니스 가치, FF & E 및 재고의 가치를 분리하기 위해 자세한 연구를 수행하는 것이 중요합니다. 이러한 품목의 할당은 종종 연방 소득세 감가 상각을 극대화하기 위해 변호사와 회계사가 만들기 때문에 부동산 평가를 준비하는 데 구매자와 판매자가 설정 한 할당을 사용하는 것이 합리적이지 않을 수 있습니다. 끊임없는 식당이 판매 될 때 부동산에 대한 가치를 올바르게 할당하기 위해 적절한 정보를 사용할 수 없으므로이 정보를 비슷한 판매로 사용하는 것이 적절할 수 있습니다. 또한 비즈니스 가치, 재고, 부동산 및 가구, 고정 및 장비 가치를 추정하는 데 관련된 시간은 주제 식당의 평가보다 더 상세하고 복잡한 분석 일 수 있습니다.
부동산 만 포함되는 적절한 판매를 선택하는 것이 판매 비교 접근법을 준비하는 데 가장 중요한 단계입니다. 끊임없는 식당 판매의 다른 요소를 부동산 가치와 분리하는 것은 종종 실용적입니다. 식당이 더 이상 운영되지 않는 식당 건물의 판매는 부동산을 판매하기에 적절한 시간을 제공 한 부동산의 실제 가치를 반영합니다.
소득 접근법의 부적절한 적용은 불합리한 가치를 초래할 수 있습니다. 텍사스에서 세금 목적으로 식당을 평가할 때 가장 흔한 함정은 계약 임대료를 시장 임대료로 지불하는 것을 고려하는 것입니다. 대부분의 경우이 계약 임대료에는 임차인 개선에 대한 보상이 포함됩니다. 임차인 개선 비용의 상환은 종종 계약 임대료의 상당 부분입니다.
식당을 임대 할 때 수수료 단순 부동산의 평가를 왜곡하는 두 번째 주요 품목은 장기 임대가 신용 가치가있는 임차인에게 미치는 영향입니다. 식당을 임대 할 때 수수료 단순 부동산을 평가할 때 장기 임대가 신용 가치가있는 세입자에게 미치는 영향입니다. 수수료 단순 부동산을 평가할 때 감정인은 시장 임대료, 시장 공실, 시장 비용 및 시가 총액을 사용해야합니다. 현지 관행에 수수료 단순 부동산을 평가하는 경우 신용 주제에 대한 자본화 율을 사용한 소득.
결론
세금 목적으로 식당을 올바르게 평가하는 데있어 가장 중요한 단계는 어떤 유형의 가치를 활용 해야하는지 결정하는 것입니다. 동일한 부동산에 대한 시장 가치, 사용 가치 및 투자 가치에는 상당한 차이가 있습니다. 임대 수수료 부동산의 시장 가치와 수수료 단순 부동산 사이에는 종종 상당한 차이가 있습니다. 그런 다음 관련 데이터를 사용하여 적절한 값의 계산을 수행 할 수 있습니다. 그러나 식당의 적절한 평가에 대한 논쟁은 미래에 대한 토론의 적극적인 주제가 될 것입니다.